פסק-דין בתיק ת"א 1316-01-11

1.         בפניי שתי תביעות הדדיות המתייחסות לנכס הנמצא בקומה רביעית בבניין בדרך העצמאות 55 בחיפה, והידוע כחלקה 40 בגוש 10889 (להלן "המושכר").

בתביעה העיקרית עותרת בית לשכת המסחר חיפה בע"מ (להלן "התובעת"), להורות על פינויים של הנתבעים מהמושכר.

בתביעה הנגדית עותר נתבע מס' 1 לחייב את התובעת בתשלום נזקים שנגרמו לו עקב אי השכרת המושכר לשוכרי משנה "באשמה" של התובעת לטענתו, כפי שיפורט להלן.

2.         העובדות הצריכות לעניין הינן כדלקמן:

ביום 8.2.1989 נחתם בין נתבע מס' 1 מר מוטי בן עמי (להלן "הנתבע"), לבין הבעלים הקודם של המושכר מר אלעזר זילברשטיין ז"ל, הסכם שכירות מוגנת לפיו רכש הנתבע זכויות של דיירות מוגנת במושכר (להלן "ההסכם").

ביום 28.5.1989 נחתם בין הצדדים נספח להסכם שהתייחס לשינויים ותוספות שסוכמו בין הצדדים. נספח זה הוא העומד במרכז המחלוקת בין הצדדים, ומפאת חשיבותו אצטט את תוכנו כדלקמן:

" להלן פירוט השינויים והתוספות:

1. בניגוד לכתוב בסעיף 3 להסכם תדחה העברת המושכר מ- 1/6/89 ל- 1/8/89.

2. בן עמי (היינו הנתבע, הערה שלי כ.ג') יהיה רשאי למסור את המושכר בשכירות חודשית לדייר אחר במועדים שלא יעשה שימוש במושכר.

אין בשכירות זו כדי לפגוע בזכות בן עמי כדייר מוגן .

חובותיו של בן עמי כלפי זילברשטיין ימשיכו להיות כפופים להסכם המקורי" ( ההדגשה אינה במקור) (להלן "הנספח")

3.         מאז חתימת הנספח ועד היום, השכיר הנתבע את המושכר בשכירות משנה לשוכרים שונים.  בין השוכרים הנ"ל היה נתבע מס' 2, מר יהודה כדורי, המחזיק בחלק מהמושכר עד היום ומנהל בו משרד לראיית חשבון, תמורת תשלום חודשי בסך של 250 דולר לנתבע.

4.         בשנת 1995 רכשה התובעת יחד עם עמותת "לשכת המסחר והתעשייה חיפה והצפון", את הבניין שבו ממוקם המושכר, בכפוף לזכויותיהם הקיימות של הדיירים ו/או השוכרים השונים בו (ההסכם סומן ת/2). זכויות החכירה במושכר יוחדו לתובעת, על פי טענתה אשר לא הופרכה.

5.         בשלב מסוים, חפץ הנתבע להשכיר את יתרת שטח המושכר לחברת עמילות מכס בשם AMEX. התובעת התנגדה לכך והודיעה לנתבע כי היא מבטלת את ההרשאה לשכירות משנה שהוענקה לו על פי הנספח, ואסרה עליו להשכיר את המושכר בשכירות משנה החל משנת 2011 (ראה מכתבה מיום 6.10.10).

הנתבע דחה את דרישתה הנ"ל של התובעת, ומכאן הגשת התביעות ההדדיות.

6.         טענות הצדדים

התובעת טוענת כי ההרשאה להשכרת משנה שהוענקה לנתבע על פי הנספח, אינה יכולה להיות בלתי מוגבלת בזמן, וכי יש לפרשה על רקע התכלית הסוציאלית העומדת בבסיס דיני הגנת הדייר, ובהתחשב בפגיעה שעלולה להיגרם לתובעת בזכות הקניין שלה במושכר. עוד טענה כי אומד דעתם של הצדדים במעמד חתימת הנספח היה, שההרשאה להשכרת משנה מוקנית לנתבע במקרים שבהם אינו יכול לעשות שימוש בו מטעמים של נסיעה לחו"ל או מחלה, וכי לא היתה כוונה שהרשאה זו תימשך עשרות שנים.

7.         הנתבע לעומתה טען כי התובעת רכשה את הזכויות בבניין כפי שהן, ובכפוף לכל ההסכמים שהיו קיימים עם הדיירים ו/או השוכרים השונים, ובכלל זה הזכות להשכרת משנה שהוענקה לו על פי הנספח, ומשכך אין היא יכולה להתנער מהתחייבות זו לאחר הרכישה. עוד טען כי הזכות להשכרת משנה אינה מוגבלת בזמן ו/או במטרה כלשהי, וכי היא חלה כל אימת שהוא לא עושה שימוש במושכר לצרכיו האישיים. לחילופין טען הנתבע כי למקרה ויוחלט כי מדובר בהפרה של ההסכם ו/או הנספח, אין הדבר מקנה לתובעת עילת פינוי נגדו בנסיבות המקרה שבפנינו, ולחילופי חילופין, הוא עתר למתן סעד מן הצדק.

8.         בתביעתו הנגדית טען הנתבע כי התובעת סיכלה עסקה של השכרת המושכר בשכירות משנה לחברת עמילות מכס בשם AMEX, ומשכך עליה לפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו עקב כך.